Horeca en winkels recht op huurkorting wegens coronapandemie

In een recente uitspraak heeft de Hoge Raad beslist dat winkels en horecabedrijven recht hebben op huurvermindering wanneer zij door de coronapandemie en -overheidsmaatregelen worden geraakt. Daarbij is relevant of de huurovereenkomst is gesloten vóór 15 maart 2020.

Door de uitspraak van de Hoge Raad wordt voorzien in de behoefte van de maatschappij om de schade van huurders van bedrijfsruimte ten gevolge van de coronaoverheidsmaatregelen te verdelen over huurders en verhuurders.

Huurovereenkomst gesloten vóór 15 maart 2020

Is de huurovereenkomst voorafgaand aan de coronamaatregelen gesloten, dan kon de ondernemer de impact van de coronacrisis niet voorzien, aldus de Hoge Raad. De rechter kan om die reden de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode waarin het bedrijf omzetverlies heeft geleden doordat ze op slot moest.

Bij huurovereenkomsten die na die datum zijn gesloten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een omstandigheid die recht geeft op huurvermindering.

Juridische grondslag

Relevant is of de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek. De Hoge Raad heeft beslist dat het niet – of slechts in geringe mate –  kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen – zoals een gedwongen (gedeeltelijke) sluiting – een onvoorziene omstandigheid is in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek. Dat is voor betreffende huurders de juridische grondslag waarmee ze huurkorting kunnen afdwingen bij huurders.

De gedwongen bedrijfssluiting kan niet worden aangemerkt als een ‘gebrek’ (artikel 7:204 lid 2 BW), omdat dit geen betrekking heeft op de verhuurde zaak. De sluiting is immers het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die voor de gehele maatschappij verstrekkende gevolgen hebben.

Wijze waarop de huurkorting kan worden berekend: vastelastenmethode

Dankzij de Hoge Raad is er nu een handvat voor de berekening van de huurprijsvermindering, te weten de zogeheten vastelastenmethode (rekenmodel). De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd.

De vastelastenmethode biedt niet alleen rechters een handvat voor de berekening van de huurkorting, maar ook aan de huurder en verhuurder die in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden willen aanpassen.

De juridische afdeling van Brouwers Accountants en Adviseurs biedt verhuurders en huurders professionele begeleiding bij de formaliteiten van een huurrelatie. Denk hierbij ook aan het op correcte wijze schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst. Neem bij vragen gerust contact met ons op.

Bron: ECLI:NL:HR:2021:1974, Hoge Raad, 21/01584 (rechtspraak.nl)